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Effet levier | Comment rentabiliser ta maison?

par Véronique Gagnon

8 Nov, 2021

L’article d’il y a deux semaines à tomber comme une brique dans le visage de plusieurs québécois. J’ai touché à une corde sensible parce qu’une maison sera, pour une grande partie d’entre nous, le seul « investissement » que nous ferons de notre vie. Ça fait donc mal de se faire dire que, non, ta maison n’est pas un investissement. Mais qui dit problème, dit solution. Oui, oui, une maison PEUT devenir, en quelque sorte, un investissement. Autrement dit, elle peut devenir le levier vers un futur investissement. L’effet levier est un concept très utilisé dans le monde de l’investissement, que ce soit boursier ou immobilier. Le principe revient à utilisé le capital accumulé sur la dite maison et l’investir ailleurs. Plus tu as de capital amassé sur ton bien, plus ton levier est fort et plus son effet est prononcé.

Il y a donc deux étapes pour utilisé l’effet levier sur ta maison:

  1. Avoir du capital sur ta maison
  2. Investir ce capital ailleurs

1- Avoir du capital sur ta maison

Y’a une raison pourquoi je n’ai pas utilisé le mot « amassé » du capital ici. C’est parce qu’on peut avoir du capital sans nécessairement en amasser. La pandémie en est une excellente exemple. On peut avoir amassé 15,000$ en capital durant 3 ans et boom, la pandémie nous offre une belle plus-value de quoi, 50%? 75%? Moi, mon expérience personnel a été 50% de valeur en plus.

Ce qui est plate c’est que c’est bien rare qu’on a tout cuit dans le bec comme ça. La plupart du temps il faut le créer le capital, que ce soit en faisant des rénovations ou carrément une restoration. Une auto-construction peut aussi entrer dans cette catégorie. Autrement, il faut amasser du capital comme un bon payeur à la banque, meh. Mais il y a quelques façons d’amasser du capital plus rapidement.

Mais comment amassé du capital rapidement sur sa maison?

En effet, le capital ne s’accumule pas très très vite sur une maison. On parle de quoi? 5000$? 10,000$ par année? Peut-être plus si ta maison vaut plus cher. Les intérêts mangent une grosse partie du paiement d’hypothèque que tu fais chaque mois. Donc, si tu te dit que tu vas acheter un duplex ou un triplex quand t’auras l’équité sur ta maison, ça se pourrait que t’attendes longtemps si tu n’es pas proactif. Il y a plusieurs façons d’être proactif et de payer son hypothèque plus rapidement, ça part!

La méthode HELOC

D’après moi, c’est la méthode la plus efficace et rapide. Elle demande beaucoup de planification et constance mais les résultats qui en découlent sont surprenant. En français, le terme utilisé est la Marge de crédit sur valeur domiciliaire. Cette marge permet d’aller chercher l’équité sur une maison mais à l’aide d’une ligne de crédit ouverte au lieu d’un refinancement hypothécaire. Il y a une méthode associé à cet outil qui permet de l’utiliser pour payer sa maison plus rapidement, genre vraiment plus rapidement. On parle de payer son hypothèque en comme 7 ans (tout dépend de la situation de chacun🙃). Je n’entrerai pas en détail dans la méthode parce qu’elle est très technique, mais les Kwak Brothers la verbalise très bien dans le vidéo suivant (c’est en anglais mais c’est possible d’ajouter des sous-titres en français). Si cette méthode vous intéresse, je vous conseille très fortement d’en parler à votre conseiller financier pour qu’il/elle vous guide au travers de ce processus.

Faire des paiements aux deux semaines

Ce petit life hack permet de payer son hypothèque quelques années à l’avance et aussi de sauver en intérêt. Le plus beau dans tout ça, c’est que c’est presque invisible comme technique. Un vrai set it and forget it! Il suffit de demander à ta banque de faire des paiements aux deux semaines au lieu de mensuellement. Il y aura donc seulement 2 mois dans l’année que ton paiement d’hypothèque sera plus haut, le reste restera le même. En faisant ainsi, sur un hypothèque de 300,000$, on sauvera un peu plus de 16,000$ en intérêts et l’hypothèque sera payé 3 ans plus tôt.

Magasiner votre taux d’intérêt…même avant votre renouvellement

Les banques ne t’appelleront jamais pour t’offrir un meilleur taux en plein milieu de ton terme de 5 ans. Mais TOI, tu peux les appeler hehe. Si tu vois que les taux sont plus bas que quand tu as signé ton hypothèque, appelle ta banque (ou n’importe quelle banque vraiment) et demande leur quelle serait ta pénalité si tu brisais ton terme. Ensuite, demande leur l’économie que tu réaliserais si tu signais un terme au nouveau taux d’intérêt. Si ton économie est plus importante que ta pénalité, ça vaut la peine. Ton économie se présentera le plus probablement sous forme de temps et d’argent, donc tu rembourseras ton hypothèque plus rapidement et paiera donc moins d’intérêt. Et pour éviter de devoir sortir le montant de la pénalité de ta poche, il est possible de l’ajouter sur le nouveau terme, augmentant ainsi (très minimalement) tes paiements hypothécaires. Au bout du compte, tu auras économiser temps et argent.

Pour pousser ça à l’extrême, si disons que ton économie est de 5000$ sur le restant de ton prêt, tu pourrais rajouter ce montant sur tes paiements hypothécaire. Par exemple, s’il te reste 20 ans sur ton hypothèque tu pourrais rajouter 20$ chaque mois sur ton paiement hypothécaire (ou 10$ aux deux semaines 😉). Si tu n’avais pas magasiné ton taux d’intérêt, tu l’aurais payé pareil en intérêts. Donc pourquoi pas le mettre dedans quand même? Tu vas rembourser ton hypothèque encore plus rapidement et le montant ira directement dans ton capital. Et voilà, tu viens d’optimiser ton économie!


Il y pleins d’autres façons de payer son hypothèque plus vite, mais c’est plus des façons d’économiser POUR rembourser son hypothèque plus vite et non pas des trucs pour vraiment payer son hypothèque plus vite. C’est pourquoi je resterai donc concise avec mes 3 trucs/méthodes ci-dessus. Cut the bullshit!

À lire aussi : La pire erreur à faire en tant que premier acheteur: S’acheter une maison

2- Investir ce capital ailleurs

Là, maintenant que t’as accumulé pleiiiiiin de capital sur ta mison, on est rendu à l’étape d’utiliser ce capital pour l’investir ailleurs. Il y a plusieurs méthodes pour utiliser l’effet levier qui ont chacune leurs avantages. Je n’irai pas en détail parce que je ne connais pas/ne me souviens pas de tous les détails de chaque méthodes. Mon but est de vous donner des idées dont vous pourrez discuter avec votre directeur hypothécaire et votre conseiller.

Méthodes d’effet levier

Le collatéral

Simplement dit, le collatéral se veut une genre de garantie pour ta banque. Disons que tu veux acheter un duplex mais que tu n’as pas la mise de fond. Il est possible, sous certaines conditions, que la banque prenne une garantie sur l’équité de ta maison pour financer le duplex sans mise de fond. Donc sans sortir un sous de ta poche. J’ai déjà utilisé cette méthode.

La marge de crédit hypothécaire

L’idée est de faire balancer une partie de son hypothèque en marge de crédit hypothécaire. J’utilise ce produit pour un de mes immeubles et ça me permet d’utiliser l’équité accumulé sur la marge pour payer des rénovations qui augmenteront la valeur de l’immeuble ou pour investir dans un autre immeuble. Un des avantages à utiliser une marge de crédit hypothécaire pour investir est que les frais d’intérêts deviennent déductibles. C’est-à-dire que tu pourras déduire cette dépense de ton salaire lors de ta déclaration d’impôt.

Le refinancement

Si ta maison a prit beaucoup de valeur, que ce soit par des rénovations majeures ou une pandémie, il est possible de la faire refinancer pour sortir un montant et le réinvestir ailleurs. Je ne suis pas certaine par contre s’il est possible de déduire les intérêts dans la déclaration d’impôt, à voir avec votre conseiller.

La manoeuvre Smith

Cette manoeuvre s’apparente beaucoup à la méthode HELOC ci-dessus. La différence c’est que l’équité est utilisé à son maximum avec l’effet levier. C’est une manoeuvre assez complexe et qui demande des nerfs et une aise à contracter des dettes pour s’enrichir. L’article de CPA Canada résume assez bien la technique: Comment rendre vos intérêts hypothécaires déductibles aux fins de l’impôt.


Aucunes de ces techniques devraient être fait avant d’avoir parler à votre directeur hypothécaire ET votre conseiller financier. Elles ne sont non plus pas accessibles pour tout le monde, il faut nécessairement se qualifier.

Je rappelle que je ne suis pas une professionnelle du domaine financier. Ce blogue se veut une plateforme d’entraide où j’apporte des idées et de nouvelles perspectives pour vous aider à améliorer vos finances et à créer votre richesse. Il est de votre responsabilité de voir si ces idées sont applicables à votre situation et si ce sont les plus optimales pour vous. Je suis ouverte aux commentaires constructifs parce que je ne détiens pas la vérité absolue et j’adore apprendre, mais en aucun cas des propos diffamatoires ne seront tolérés. Si vous n’êtes pas prêts à prendre vos finances en main ou n’êtes pas ouvert d’esprit face à de nouvelles idées, ce blogue n’est tout simplement pas pour vous.

Ps: petit rappel que j’amasse des fonds pour la santé de nos hommes en ce mois de la moustache! Si tu veux faire un don, c’est par ici!

Bonne semaine!

Vé Grigio

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