La pire erreur à faire en tant que premier acheteur: S’acheter une maison

par Véronique Gagnon

5 Fév, 2020

Oui, oui. Je sais ce que t’es entrain de te dire. « Bin LÀ: c’est pour ça que j’économise depuis 4 ans; je suis tanné de payer dans le vide pour me loger; je veux être propriétaire!!!; je veux acheter ma maison de rêve, elle est à vendre en plus! ». Mais je te le redis, c’est la pire erreur que tu pourrais faire en tant que premier acheteur si tu recherches moindrement l’indépendance financière.

Contrairement à la croyance populaire, une maison dont tu es propriétaire occupant à 100% n’est PAS un investissement. Pourquoi? Parce que tu n’as aucun revenu relié à ta maison. C’est toi qui paye ton hypothèque. C’est toi qui paye les taxes foncières. C’est toi qui paye les réparations. Etc. Oui, tu pourras la revendre et peut-être faire un profit, mais elle aura été financé à 100% par ta poche.

Combien de personnes se sont achetés une maison et qui, à un moment donné, ont dû vendre pour acheter plus petit ou même pour louer parce qu’ils se sentaient pris à la gorge?

Combien de personnes sont devenus financièrement indépendants avec seulement une maison et aucun investissement, quels qu’ils soient?

Une maison, je me répète, c’est une dépense. En plus, le montant d’intérêt que tu auras payé à la fin de ton hypothèque sera presque le double du montant d’achat de ta maison. Tu auras donc financé, de tes poches, DEUX maisons. Payant comme « investissement » eh?

Alors, pourquoi ne pas faire financer sa maison par l’argent que fait ton argent? Autrement dit, pourquoi ne pas faire travailler ton argent, pour que ses revenus financent ta maison? Un premier acheteur a tellement a bénéficier du cash flow que peu apporter un tel investissement.

À lire aussi: Pourquoi ta maison n’est pas un investissement

Avant de tomber dans le vif du sujet, voici quelques définitions :

Qu’est-ce que l’indépendance financière?

L’indépendance, l’autonomie ou la liberté financière c’est le fait de pouvoir vivre sans dépendre d’un salaire, donc d’un emploi. C’est avoir la liberté de faire ce qui nous plaît et gagner notre vie en faisant travailler notre argent pour nous au lieu de, nous, travailler pour l’argent. Le concept de l’indépendance financière permet de se sortir de la « rat race » ou plus précisément, du 9 à 5 classique.

Plusieurs blogues sont devenus extrêmement populaires autour de ce sujet dont Smart Passive Income et Mr. Money Mustache.

Qu’est-ce qu’un investissement?

Un investissement est une acquisition quelconque dans l’objectif d’obtenir un rendement sur le montant investi à court ou long terme.

Qu’est-ce qu’un passif?

Un passif est un l’ensemble des dettes d’une personne ou d’une entreprise. Une hypothèque, un prêt pour une voiture, des comptes payables sont tous des éléments passifs d’un portefeuille. Un passif peut cependant servir de levier en terme d’investissement.

Qu’est-ce qu’un actif?

Un actif, quant à lui, génère continuellement des revenus. Oui, il peut y avoir des dépenses reliés, mais elles seront absorbés par les revenus. Un immeuble à revenu, un investissement à la bourse, un REER, un CELI, etc. sont tous des actifs. Ce sont les actifs qui permettront de faire grossir son avoir net.

Qu’est-ce qu’un avoir net?

Simplement illustré : l’avoir net c’est les actifs – les passifs. Ça nous permet de savoir combien nos investissement valent après avoir déduit nos dettes.

Qu’est-ce qu’un retour sur investissement?

Plus communément appelé le ROI (Return on Investment), le retour sur investissement est un taux utilisé par les investisseurs pour déterminer si un investissement en vaut la peine. L’investisseur investira dans des opportunités qui lui permettront de récupérer son investissement rapidement. Un retour sur investissement de 25% voudra dire que l’investisseur récupérera son investissement initial dans 4 ans.

Qu’est-ce que l’effet levier?

L’effet levier, pour les besoins de cet article, c’est la capacité d’acquérir des investissements grâce à l’endettement. C’est ça qui te permet d’acheter une maison même si tu n’as pas les fonds nécessaires.

Alors, comment financer sa maison avec ses investissements?

Ce n’est pas financer sa maison avec ses investissements comme financer sa maison avec les revenus générés par ses investissements.

Pour se faire, il faut avoir des investissements, des actifs. Il faut que le moulin tourne et que des revenus soient générés. C’est là le problème de vouloir s’acheter une maison comme première propriété. En étant trop pressé et en voulant une maison unifamiliale tout de suite, le premier acheteur passe à côté d’une opportunité en or. Celle de la liberté financière. Elle ne s’acquiert pas du jour au lendemain, mais au fil du temps, en prenant des décisions éclairées, elle se pointera le bout du nez.

La question à se poser est : As-tu un moulin (investissement) qui génère des revenus?

À lire aussi: Un guide qui t’aidera à augmenter tes revenus passifs

Penses-y un peu. Si, disons, tu t’achètes un duplex pour commencer et que tu fais une croix sur ta maison de rêve pour quelques années. Aux fils des mois, des années, le capital payé de ton hypothèque augmentera et tu n’auras eu qu’à verser 50% des frais. L’autre 50% sera couvert par ton locataire. Après quelques années, tu seras en mesure d’utilisé ton effet levier pour refinancer ton duplex et ainsi avoir la mise de fond pour ta maison (ou pour ton 2em investissement si tu as pogné la piqûre, comme on dit). Tu auras donc maintenant un duplex 100% locatif et donc deux fois plus de revenus générés par cet actif.

Ce n’est pas la méthode la plus rapide, mais elle est beaucoup plus efficace que la « méthode : on s’achète notre maison de rêve en premier ». Il y a aussi des façons d’optimiser ton investissement pour accélérer le processus de refinancement. Bref, cet actif t’auras permis d’acheter une maison et en plus, tu auras un flux de revenus supplémentaire. En plus, le premier acheteur peut bénéficier du RAP.

Plus tu augmenteras tes actifs, plus les retombés seront bonnes et plus elles pourront t’aider à financer ta future maison (ou d’autres investissements ;)). Et ce n’est pas obligé d’être des investissements immobilier. Ça peut être des investissements boursier, un blogue, un entreprise, etc.

Dans cet article, je tenais à te présenter l’idée en général. C’est, dans plusieurs des cas, beaucoup plus complexe que ça, mais l’idée reste relativement simple.

Si tu aimerais en savoir plus sur le concept de l’actif et du passif, de l’indépendance financière, des investissements, etc., je te conseille fortement d’aller lire le livre de Robert T. Kiyosaki, Père riche père pauvre. C’est un livre d’une simplicité surprenante qui t’aideras assurément à trouver ta voie dans cet océan d’opportunités.

Vé Grigio

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1 Comment

  1. retraite101

    Trop de gens pensent qu’une maison est un investissement…. que leur maison est leur « fonds de pension ». Mais, c’est l’inverse… Une maison, ce n’est pas un investissement, c’est une dépense! De plus, tu auras besoin de te loger jusqu’à la fin de tes jours. Combien a été l’augmentation moyenne des maisons (net d’inflation) depuis 10-20-30 ans? Combien a été le rendement des principaux indices boursiers (net d’inflation) depuis 10-20-30 ans? 🙂