La semaine passée, après avoir publié mes red flags en finances perso sur Instagram, plus précisément « Une maison c’est (pas) un investissement » 🚩🚩🚩🚩🚩🚩, un abonné m’a questionné sur le pourquoi du comment qu’une maison n’était pas un investissement.
J’ai donc cru bon expliquer pourquoi, autre qu’en commentaire Instagram.
Essentiellement, l’abonné en question soutenait le fait qu’une maison ne devrait pas coûter 20k dollars en entretien à chaque année et qu’après 5 ans, il serait possible de la vendre avec une plus value.
Actif ou investissement?
Alors commençons par établir la différence entre un actif et un investissement. Un investissement est toujours un actif, mais un actif n’est pas toujours un investissement, tu me suis? Par exemple, ton char, c’est un actif (réellement c’est un passif mais j’ai pour mon dire qu’un char ça vaut quelque chose quand même), mais c’est pas un investissement. Pourquoi? Parce qu’il te rapporte rien par mois à part des factures chez le mécanicien et des pitstops au Petro-Canada pour gazer. C’est la même chose avec ta maison, c’est bien assurément un actif, mais c’est pas nécessairement un investissement.
Non, ça te coûteras pas 20k$ par année en entretien, mais as-tu déjà fait l’exercice de calculer tout ce que tu dépense par année sur ta maison? Faisons l’exercice ensemble pour une maison de 350,000$ (j’arrondis ok?).
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Les dépenses annuelles d’une maison
Félicitations, tu as acheté une maison de 350,000$! Tu as mis 20% de down donc ton hypothèque est de 280 000$ à du 2% pour un terme de 5 ans amorti sur 25 ans.
- Notaire: 1500$ (splitter sur 5 ans ça fait 300$ par année)
- Taxes de bienvenue: 3500$ (/5 = 700$ par année)
- Taxes municipales: 3500$
- Taxes scolaires: 340$
- Électricité: 1500$
- Internet, cable, etc.: 1200$
- Entretien, déneigement, etc.: 700$
- Assurances habitation: 850$
- Assurances prêt (SCHL): N/A (on a mit 20% de down, tu te rappelles ;))
- Assurances vie sur l’hypothèque: Non. Juste non.
- Intérêts payés par année pour le terme de 5 ans: 5140$
- Capital: je ne le calculerai pas parce que réellement, elle est encore à toi cet argent-là.
- Fond d’urgence pour des réparations: 1500$ (admettons que c’est une maison de 5 ans environ) (et oui tu le retrouveras à la vente si t’as pas eu d’urgence)
On arrive donc à une moyenne annuelle de 14,380$. Pas loin du 20,000$ en! Pis là j’ai pas ajouté l’inflation, y’a pas eu d’imprévues, de dégâts et ni de rénovations à faire (pis mon prego brain doit sûrement oublier des choses). Aussi, y’a moyen d’économiser à certaine place, je sais, et ton fond d’urgence sera sûrement moins gros si tu achètes une nouvelle construction, mais on y va avec la moyenne.
Tu peux retrouver une autre belle exemple des coûts annuels d’une maison de la BNC juste ici!
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Le profit à la vente
Maintenant, disons qu’après 5 ans, tu es prêt à vendre (parce que c’est ça la tendance chez les québécois, vendre après 5 ans). En temps normal, une maison unifamiliale (encore là tout dépend de l’endroit) augmentera de 2% de sa valeur par année.
On se retrouve donc, 5 ans plus tard, avec une maison ayant une valeur d’environ 386 000$. YES, c’est 36,000$ de plus que ce qu’on l’a acheté! Oh mais, malgré qu’on a pas eu de problèmes majeures qui auraient engendré des coûts, on a quand même dépensé environ 14,000$ par année en gogosses qui n’ont pas augmenté sa valeur comme les maudites taxes municipales par exemple. 14,000$ x 5 ans…70,000$…shit on est déjà dans l’trou. Pis en plus faut payé le courtier. Une chance qu’on se sauve des pénalités de la banque vue qu’on est à la fin de notre terme de 5 ans! J’espère qu’une pandémie mondiale va arriver et qu’on va pouvoir vendre la maison à 500,000$ (joke). Ah, pis là? On s’en va où? 😅
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Bon, je m’excuse si je t’ai un peu découragé avec mon article, mais rassure toi, il y a des façons de rendre une maison très intéressante côté rendement. Voici quelques pistes:
- Louer une chambre ou le sous-sol sur Airbnb ou avoir un coloc.
- Acheter une chiarde et la rénover pour éventuellement la revendre.
- Monétiser ta maison, autrement dit la rendre tellement Pinterest que les compagnies vont vouloir louer ta maison pour aller shooter leurs produits dedans.
OU
- Acheter un duplex/triplex et vivre dedans! 😜
J’espère que t’étais pas en train de magasiner une maison, si oui, jm’excuse!
Addendum
Cet article n’a pas pour but de faire la différence entre la location et l’achat d’une maison (ce sera pour un prochain article), mais bien pour différencier un actif d’un investissement et d’éliminer une maison (en temps normal) de cette dernière catégorie. C’est pas mauvais d’avoir une maison, j’en ai une moi-même. J’ai loué 6 mois dans ma vie, donc je suis vraiment team maison. Sauf que la différence c’est qu’avant d’avoir la maison que j’ai aujourd’hui, j’ai acheté un triplex et vécu dedans. Ça m’a permis d’avoir un énorme pouvoir: l’effet levier. Je vous en reparle 😉
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